Дело в Универсиаде,
считают риэлторы. Есть негласное мнение, что цены «вздуты» в преддверии игр, а после них – начнут падать. И хотя риэлторы считают, что этого не произойдет, они ждут повышения спроса после спортивных игр.
Любопытно, что именно Универсиада в свое время дала толчок развитию рынка загородной недвижимости. Если еще пару лет назад под Казанью можно было в лучшем случае насчитать с десяток коттеджных поселков, то сейчас их количество выросло почти вдвое. Инвесторы охотно вкладывались в загородную недвижимость деньги. Они были уверены, что Универсиада привлечет в Казань новых жителей, город будет расширяться – а значит близлежащие к городу участки вырастут в цене, пояснила директор АН «Пассаж» Рушания БИЛЬГИЛЬДЕЕВА.
В итоге рынок насытился настолько, что покупатель уже не торопится делать выбор.
«Предложений на рынке загородной недвижимости достаточно много, и предложение сегодня однозначно превышает спрос», - описал «МК» состояние рынка директор АН «Авангард-Риэлт» Вячеслав ЕГОРОВ.
Цены на загородную недвижимость в этом году, конечно, растут, но в пределах инфляции. А риэлторы жалуются на крайне низкий спрос.
«Я этим делом занимаюсь уже 12 лет, и такого напряжения по загородной недвижимости еще не было. Очень трудно продаются земля и участки», - посетовал «МК» директор АН «Аляска» Леонид АВИЛОВ.
Такую сдержанность покупателей риэлторы объясняют несколькими причинами. Первая – уже упомянутая Универсиада.
Еще одна вероятная причина: казанцы настороженно ждут новых изменений законодательства в части земельного налога, опасаясь его повышения.
Ну и, наконец, чисто финансовая причина. У людей просто нет достаточного количества средств. Плюс сказывается влияние минувшего (и угрожающего вернуться) экономического кризиса — рынок пока не вышел на уровень, который был до 2008 года, когда люди не боялись брать кредиты, покупать землю и строить дома.
Зато у тех, кто с деньгами, выбор, казалось бы, этим летом неограниченный. Но…
От полтинника до миллиона за сотку
Покупатель загородной недвижимости стал требовательнее, констатируют эксперты. При покупке участка в коттеджном поселке ему важно, чтобы были подведены все сети, проложена дорога. Сегодняшний спрос в основном нацелен на участки рядом с рекой, лесом – и чтобы до Казани было не больше получаса езды. Такие жесткие требования, говорят риэлторы, приводят к тому, что поиск нужного места длится долго.
Причем, если раньше люди спокойно брали участки по 20 соток, то сегодня просят маленькие участки — пять, максимум десять соток.
«Мало кто может отдать стоимость квартиры за голую землю, ведь потом на ней еще нужно будет построить дом, заплатить за коммуникации, внутреннюю отделку. Вместе с землей получается золотой дом. А большинство населения — средний класс, собственными большими средствами они не располагают, кредиты очень дорогие. Поэтому народ сегодня очень тщательно изучает рынок, ищет, где готовые сети, дороги, где снижена цена», - пояснил «МК» Леонид Авилов.
Эксперты отмечают: рынок загородной недвижимости, в отличие от типовых квартир, имеет большой ценовой диапазон. Сегодня сотка земли в коттеджном поселке стоит в среднем 100-150 тысяч рублей, но можно найти и за 50 тысяч рублей - всё зависит от месторасположения, конфигурации земельного участка и площади. А в том же Боровом Матюшино — направлении, неизменно пользующемся спросом у элит-класса — цены могут достигать до 1 млн рублей за сотку.
Заработать на земле
Готовые дома, говорят риэлторы, продаются сегодня труднее всего.
«Каждый покупатель ищет «свою мечту», у всех есть свои требования к материалам, оформлению, даже к тому, где дом находится на участке. Проходит очень много времени, пока покупатель определится с объектом» - пояснил «МК» Егоров.
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА
Леонид Авилов, генеральный директор АН «Аляска»
- Я бы советовал покупателю идти в организованный поселок, где проработан вопрос сетей, подъезда и благоустройства. Можно и в деревне старый домик купить, снести его и построить новый, но тут человек вживается уже в сельскую среду и живет по законам деревни. А в загородном коттеджном поселке все-таки объединяются люди одного уровня жизни. В деревне к человеку, построившему большой дом, могут негативно относиться остальные жители. Поэтому умные люди покупают дома среди равных себе.
Ценовые колебания в сегменте готовых домов огромные. Большим спросом пользуются дома от 3 до 5 млн рублей: например, за 3 млн рублей можно купить дом площадью 80-90 кв. метров в пригороде Казани плюс еще участок в 6-7 соток. Есть и дома за 15 млн рублей, но они продаются очень долго — найдется немного людей, располагающих такими средствами. Поэтому готовые дома в качестве объектов инвестиций риэлторы советуют даже не рассматривать.
А вот в земельные участки, напротив, можно инвестировать с выгодой. Но здесь есть свои правила, которых необходимо придерживаться, чтобы не прогадать.
«Как инвестиции сегодня спросом пользуются участки малой площади, которые быстро продаются», - сообщила «МК» директор АН «Йорт» Дина ЖУРАВЛЕВА.
Эксперты советуют приобретать участки на начальном этапе продаж, когда есть только чистое поле земли, выведенной из сельхозоборота. Когда что-то уже будет вкопано, будут подведены коммуникации, стоимость участка вырастет не меньше, чем на 30%. Кроме того, на начальном этапе система рассрочки более гибкая — можно внести аванс, забронировать землю на длительный срок.
Земельные участки неукоснительно растут в цене — правда, в разных районах по-разному: где-то - только на уровне инфляции, в популярных местах («Алтан», «Габишево») цена может вырасти на 20% за год.
Отлежаться не получится
К концу года эксперты ожидают сезонного повышения спроса на недвижимость — в том числе и загородную.
«Коттеджные поселки с хорошими местоположением и инфраструктурой станут продаваться активнее, поэтому и цена на них будет более высокая (разумеется, в рамках своего ценового сегмента). При этом дачи и сады вряд ли превысят тот ценовой порог, который существует сегодня (средняя цена на дачи составляет 350 тысяч рублей, и спрос достаточно хороший) - слишком высоко предложение», - полагает Егоров.
Кстати, несмотря на нынешнее затишье на рынке, будущее именно за загородной недвижимостью, уверяют риэлторы. С каждым годом коммунальные платежи в квартирах растут, и люди задумываются об обмене квартир на жилые дома, в которых «коммуналка» гораздо меньше. Да и цены на квартиры в Казани и коттеджи уже практически сравнялись. За последние два года цены на квартиры в городе (вторичное жилье) выросли на две трети, тогда как на загородные дома они росли лишь в соответствии с инфляцией — поэтому поменять квартиру на жилой дом сегодня можно с большой выгодой.
«Люди сравнивают цены на квартиры и дома за городом. Они понимают, что купить землю и построить дом будет дешевле и выгоднее, чем купить двух-, трехкомнатную квартиру. И это будет именно свой дом, а не квартира в многоэтажке», - заключает Бильгильдеева.
Минус тут один – и то относительный. Загородный дом требует постоянного внимания хозяина. А значит просто отлежаться на диване, уставившись в телевизор, здесь не получится. Поэтому покупатели загородных домов, по наблюдениям риэлторов, это люди с активной жизненной позицией, трудолюбивые, желающие что-то выращивать, благоустраивать.
«Люди все равно будут переезжать за город. Это опыт всех стран мира. В городе ведь бешеный ритм жизни, событий много, люди устают. В городах должна быть деловая среда, а жить нужно за городом. Такой менталитет постепенно формируется и у нас в России. Поэтому жилье за городом будет пользоваться спросом», - подытоживает Авилов.
