— Я не знаю, откуда берется эта кадастровая стоимость, но чтобы доказать, что она завышена, надо обратиться в суд, — рассказала корреспонденту «МК-Поволжье» жительница Казани Галина Анатольевна. — А чтобы обратиться в суд, надо собрать несколько справок. Одна, заверенная нотариусом, о том, что эта жилплощадь принадлежит мне, несмотря на то что я могу предъявить первичные документы. Кроме того, должна быть справка от независимого оценщика, которая стоит от 20 до 80 тысяч рублей. Мою четырехкомнатную квартиру в новом доме площадью 135 квадратных метров оценили в 7,5 миллиона рублей, но если бы я могла продать ее за эту сумму, то мы бы разъехались с детьми и жили бы сейчас отдельно. Однако риэлтор, к которому я обратилась с предложением продать свою квартиру, сказал, что ее невозможно продать и за 5 миллионов. Когда люди видят, что квартира находится на десятом этаже, а лифт к ней не поднимается, рядом — металлическая лестница с выходом на чердак, они вообще теряют интерес к этой квартире.
Ситуация Галины Анатольевны вызвал вопросы и у экспертов, к которым обратился корреспондент «МК-Поволжье».
«Несовершенны технические регламенты»
— Очевидно, что что-то ей сказали не то. Достаточно открыть Интернет, сделать запрос «оценка недвижимости в Казани», и вы получите ответ «от 1 тысячи рублей». Республиканский кадастровый центр «Земля», который делал у нас кадастровую оценку жилья, это уважаемая фирма и там работают очень серьезные специалисты. И в тех случаях, когда мы выясняли, почему кадастровая стоимость не соответствует рыночной, оказалось, что основная проблема состоит в том, что несовершенны технические регламенты, по которым они делают свою кадастровую оценку и которые не принимают во внимание реальную рыночную стоимость объекта, — прокомментировала ситуацию юрист, член экспертного совета при Министерстве экономики РТ Фарида ГАЛЕЕВА. — Чтобы узнать, сколько стоит его квартира, любой гражданин может взять газеты и посмотреть, сколько реально она может стоить, ориентируясь на объявления о продаже и покупке жилья в его районе, потому что оценщик поступит точно так же. А чтобы исправить ошибку в кадастровой оценке недвижимости, не обязательно обращаться в суд. Можно обратиться в комиссию, которая существует при Росреестре по РТ.
«Экспертиза стоит весьма прилично»
— Примерно правильно ей объяснили, но оценочный отчет о рыночной стоимости стоит не от 20 до 80 тысяч, а от 5 до 10 тысяч рублей. А вот то, что в суде обязательно будет назначена экспертиза этого отчета, — это точно. И она действительно стоит весьма прилично, как вы и говорите, — пояснил президент Гильдии риэлторов РТ Андрей САВЕЛЬЕВ. — Вообще лучше всего цену знает риэлтор, но кадастровую стоимость определяет оценщик, который сам объекты не продает и, соответственно, не так хорошо ориентируется в ценах на квартиры или коттеджи. Он не обладает информацией о реальной стоимости, а делает сравнительный отчет. Представьте себе, какой это огромный объем работы — оценить каждую квартиру в Казани по отдельности. Поэтому они делают все это очень примерно и очень приблизительно. Рядом могут находиться два объекта, один из которых очень дорогой, а другой — очень дешевый, но кадастровая стоимость у них может оказаться одинаковая. Ну а с тем, что четырехкомнатные квартиры никому не нужны, я не соглашусь. Да, спрос на них не такой высокий, как на трехкомнатные, но это не значит, что цена на них должна быть ниже, чем на трехкомнатные.
Кадастровая оценка — массовая
— Как такое могло случиться, я вам сейчас не скажу, потому что надо поднимать всю подноготную, — признался технический директор Республиканского кадастрового центра «Земля» Георгий Яшков. — Например, это могло произойти из-за неточности в самой кадастровой базе. Зачастую именно так и бывает. То, что кадастровая стоимость превышает рыночную, как вы говорите, в полтора с лишним раза, такого не должно быть. Но если все-таки такое случилось, необходимо обратиться в комиссию, которая существует при Росреестре. Не исключено, что это какая-то ошибка, ведь кадастровая оценка — массовая. Когда имеешь дело с сотнями тысяч объектов, индивидуально подходить к каждому из них невозможно. Естественно, принимается во внимание, где расположена квартира: близость к центру, к остановкам общественного транспорта, к водным объектам, к промышленным предприятиям и т. д., но все это считает программа, а не человек. Конечно, всегда бывают недовольные, но, как правило, когда мы делаем проверки, все совпадает и кадастровая оценка оказывается чуть меньше рыночной стоимости. А с 1 января 2017 года это дело у нас отняли, то есть частные компании не смогут заниматься кадастровой оценкой объектов недвижимости. Будет создано ГБУ — государственное бюджетное учреждение, и далеко не факт, что оно будет справляться с этим лучше нас.
«Очевидно, что-то напутала»
Заместитель министра земельных и имущественных отношений Татарстана Рустэм МЕРЗАКРЕЕВ оказался еще более категоричен и высказался буквально в духе Антона Чехова, который в «Письме к ученому соседу» заявил, что «этого не может быть, потому что этого не может быть никогда».
— Очевидно, женщина что-то напутала, — уверен он. — К нам несколько раз обращались с подобными жалобами, но по результатам проверок выяснялось, что кадастровая стоимость оказывалась либо равна рыночной, либо чуть ниже. Назовите мне точный адрес или кадастровый номер объекта, и уверен, что это недоразумение разрешится.
О том, разрешилось оно или нет, «МК-Поволжье» расскажет читателям в следующей публикации, а сейчас напомним, что узнать кадастровую стоимость своей квартиры собственники могут самостоятельно, забив в любой поисковой системе в Интернете запрос «Публичная кадастровая карта Республики Татарстан». Правда, для этого необходимо знать кадастровый номер своего объекта недвижимости. И не забудьте о том, что заплатить налог на имущество необходимо до 1 декабря, иначе вам начнут начислять пени.
