Тем не менее, риелторы уверены: в выигрыше в итоге окажутся те, кто не поддался эмоциям. Напомним: решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку сразу на 6,5 п.п. — до 17% (регулятор экстренно принял его в ночь с понедельника на вторник) – привело к панике на рынке недвижимости Казани.
Тревожные сводки «с фронта»
Что это такое - продать и купить в сегодняшних условиях квартиру, корреспондент «МК Поволжье» имел возможность наблюдать на примере знакомой супружеской пары, которая на этой неделе вышла на сделку: муж и жена продавали квартиру в «ленинградке» покупателям с ипотекой затем, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке. В холлах регпалаты – невиданные за несколько последних лет очереди (впрочем, надо отдать должное ведомству - движутся они весьма быстро).
Риэлторы обмениваются «сводками с фронта»: у кого какая сделка сорвалась. Причем в массе своей отмены сделок происходят не из-за возросших аппетитов продавцов: банки отказывают клиентам в ипотеке. Даже в предварительно одобренных кредитах. Больше того - сегодня появилась информация, что один из крупнейших банков Татарстана вообще приостановил ипотечное кредитование.
Застройщики, со своей стороны, реагируют на ситуацию. Так, нашей знакомой паре известный в Казани застройщик в последний момент отказал в рассрочке, предварительная договоренность по которой была достигнута всего неделей ранее.
Тревожнее всего то, что еще неделю-другую назад большинство финансовых аналитиков сходились во мнении, что на этот раз – в отличие от 2008 года – «недвижка» устоит.
Как вести себя покупателям и продавцам, чего ждать и чего опасаться в создавшихся условиях. «МК Поволжье» спросил у руководителей казанских агентств недвижимости.
Сделки срываются из-за отказов банков
Анастасия ГИЗАТОВА, директор АН «Счастливый Дом» отмечает, что «ажиотажный спрос спровоцировал спекулятивный характер сделок. Таким образом, просто бешеной популярностью пользуются комнаты, гостинки и однокомнатные квартиры в диапазоне до 2, 5 млн. рублей. Снятые с депозитов денежные средства оседают в недвижимости, причем с надеждой на сохранение, а не приумножение».
По наблюдениям эксперта «МК», на сложившуюся ситуацию, безусловно, повлияла новая ключевая ставка ЦБ.
«Сейчас основной проблемой срыва сделок, является именно отказ банков от выдачи ипотечных кредитов. Но некоторые банки, наоборот, работают в авральном режиме и сдерживают выданные ранее обещания в части выхода на куплю-продажу и сохранению процентной ставки. Говорить о каких-либо сроках преждевременно, т.к. не понятна позиция ЦБ. Думаю, что раньше февраля никаких решений не будет», – считает Анастасия Гизатова, добавляя, что «рынок однозначно ожидают стагнация и возможная корректировка цены».
Произойдет это потому, что на рынке со временем появятся квадратные метры, приобретаемые с целью инвестиций.
«Соответственно, не должно быть повышение стоимости, ведь оно как раз будет скорректировано этими факторами», - прогнозирует она.
На первичном рынке жилой недвижимости и на строительстве создавшаяся сейчас ситуация также отразится. Прежде всего - на застройщиках, чье финансовое положение зависит от кредитных средств.
«Стоимость квадратного метра и так ежедневно корректируется в большую сторону, и находится сейчас на максимальном уровне. Так как порог вхождения на первичный рынок более понятен и не такой высокий, как на вторичном», – поясняет Анастасия Гизатова.
«Застройщики будут сами бегать за людьми»
Директор ЦДН «Валери» Валерий АБСАЛЯМОВ по большинству позиций солидарен с коллегой.
«В ноябре, да, был большой спрос. Потом он затих, но за последние два-три дня с этими сильнейшими колебаниями валюты опять прыгнул. Тут обратная сторона не очень адекватно к этому относится, то есть продающие.
Во-первых, по моей информации, часть застройщиков квартиры убрали. По большей части это касается однокомнатных квартир.
Во-вторых, люди сами поснимали продающиеся квартиры.
В-третьих, часть людей подняли цены на 300-400 тысяч.
И только маленькая часть продавцов по старой цене сейчас продает. Я считаю, у них - самая верная позиция, потому что сейчас ажиотаж схлынет и окажется, что первые три категории, которые я назвал, ошибались. Причем крупно. И в том числе застройщики - уже к лету они сами будут бегать за людьми, чтобы в них вложились», - обозначил свое видение ситуации Валерий Абсалямов.
В наиболее уязвимой категории, считает он, оказались те, кто планировал «встречные» сделки с использованием кредитных средств – то есть продавал имеющиеся квартиры, чтобы расширить жилплощадь с помощью ипотеки. Как раз «встречка», по мнению эксперта, в сложившейся ситуации «встанет».
«Декабрь замутнен ослаблением рубля»
Директор агентства недвижимости "Флэт" Руслан ХАБИБРАХМАНОВ полагает, что «конец года всегда ознаменован решительными действиями со стороны тех, кто уже запланировал покупку недвижимости ранее».
«Психология потенциальных покупателей такова, что покупать нужно, не откладывая на следующий год, - объяснил «МК» Хабибрахманов. - В этом же году декабрь замутнен очередным ослаблением национальной валюты России, что взывает ускорить процесс по вложению денег в наиболее адекватный (как показала динамика стоимости квадратного метра) инструмент сохранения денег – недвижимость».
Также эксперт прокомментировал решение ЦБ по ключевой ставке: «В настоящее время фактическими покупателями недвижимости становятся люди с одобренной ипотекой на руках. Крупные игроки ипотечного кредитования по-прежнему готовы выдать кредиты на старых условиях - в случае решения вопроса до конца этого года. В обратном случае произойдет индексация ставки, которая уже произошла во многих других банках. Понятно, что рынок потеряет долю покупателей, которых, возможно, не устроит положение дел на рынке ипотечного кредитования, либо они просто не попадут под критерии банков».
«Под 20-25% брать кредиты никто не будет»
«Некая паника действительно присутствует. Она обусловлена двумя факторами. Первый - падение курса рубля. Второй - рост ставки ЦБ», - отмечает директор агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрей САВЕЛЬЕВ. По его наблюдениям, некоторые застройщики уже подняли цены – в диапазоне от 2-3 тыс. до 10 тыс. руб. за квадратный метр.
Согласился Андрей Савельев и с тем, что участились отказы по ипотеке.
«Некоторые банки вообще прекратили прием заявок. Некоторые - продолжают давать кредиты. Заявки на стадии исполнения проходят по прежним ставкам – по 12,5-по 13%. По тем заявкам, где клиенты пока еще подбирают объект, ставка будет меняться»,- делится прогнозом эксперт.
«В декабре недвижимость однозначно будет расти. В январе будем наблюдать стагнацию и остаток панического спроса. В феврале, наверное, будет стагнация. А дальше будем смотреть, как сложится экономическая ситуация. Если ЦБ оставит прежнюю ставку, то рынок ипотеки однозначно просто прекратит свое существование, никто под 20-25% годовых брать кредиты не будет. Если же ситуация с кредитами будет более благоприятна, можем увидеть еще больший рост спроса»,- прогнозирует Андрей Савельев.
Перспективы рынка первичной недвижимости он оценивает следующим образом: «Все зависит от типа застройщика, от того, какая у него есть финансовая подушка и на какие деньги он строит. Если он строит на собственные деньги или на средства дольщиков, то, скорее всего, останется на рынке. Если же на кредитные средства, которые ему предстоит получить, - в этом случае могут быть проблемы, связанные со сложностью получения кредитов и размерами процентной ставки».
