По данным Минстроя Татарстана, в первом квартале 2018 года на территории республики в рамках 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве») работали 118 застройщиков. Этими компаниями сегодня возводятся 306 объектов площадью 3,9 млн квадратных метров. Заключено более 34 тысяч договоров долевого участия с привлечением средств граждан на общую сумму 71 млрд рублей.
Чем заменить средства дольщиков?
Специализированный журнал «Стройэкспертиза. Республика Татарстан» и региональный Минстрой провели сегодня круглый стол на тему: «Жизнь после «долевки». Для участия в дискуссии были приглашены руководители строительных компаний «КамаСтройИнвест», «#Суварстроит», «Грань», «Ак таш-Инвест», представитель Гильдии риелторов Татарстана.
Повод для встречи участников рынка недвижимости был серьезный. Еще бы, ведь уже в 2020 году для возведения многоквартирных домов застройщики не смогут заключать договоры долевого участия и, соответственно, привлекать деньги от населения. До 1 июля 2019 года можно работать по старой схеме, потом же будет в обязательном порядке введен механизм так называемых эскроу-счетов.
— Это специальные счета в уполномоченных банках, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков. Застройщик их не увидит до тех пор, пока не введет дом в эксплуатацию. Если компания не сдает объект в срок или признается банкротом, все средства возвращаются дольщикам в полном объеме. Эскроу-счета с этого года работают в тестовом режиме, использовать их пока можно на добровольной основе. Уже со следующего года они станут обязательными, — рассказала коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова.
Механизм эскроу-счетов, на которых будут аккумулироваться средства дольщиков, должен просуществовать до 2020 года, когда произойдет полный отказ от долевого строительства. А раз так, то для возведения многоэтажек придется обходиться либо собственными средствами, либо искать богатых инвесторов, либо использовать механизм так называемого проектного финансирования, по сути — банковского кредита.
— Собственными средствами, необходимыми для строительства жилого комплекса, сегодня располагает очень мало компаний. Это могут позволить себе только крупные федеральные игроки. Что касается банковского финансирования, то сегодня банки не готовы взаимодействовать и сотрудничать напрямую с застройщиками. Законодатели не дают четкого ответа на поставленные вопросы. Все еще находится в работе, — сообщил замдиректора ООО «Ак таш-Инвест» Радик Закирин.
По словам Антонины Дарчиновой, как только застройщик переходит на эскроу-счета, у него нет возможностей финансировать строительство. Он будет получать проектное финансирование.
— Любой банк, рассматривая проект жилого дома, предъявляет к нему определенные требования, в том числе и к рабочей документации, которая полностью проверяется. Уже сейчас в кредитных организациях открыты вакансии специалистов строительной отрасли. Банки хотят иметь больше компетенций для оценки строительной документации, — уверена коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест».
Высокие цены или дешевые стройматериалы
Переход на новую схему финансирования проектов потребует больших дополнительных затрат со стороны строительных компаний.
— Часть застройщиков и раньше привлекала кредиты ради стабильности проекта. Но еще до сдачи дома компании начинали возвращать кредит и финансировать строительство из привлеченных средств дольщиков. Так как с 1 июля 2019 года деньги дольщиков будут заморожены на эскроу-счетах, суммы и сроки этих кредитов возрастут: нужно будет брать полную сумму, необходимую для строительства и на весь срок строительства до полной сдачи дома. Понятно, что за счет выплаты процентов расходы на проект значительно увеличатся. Ставки по кредитам на проектное финансирование нам пока обещают сниженные. Плюс, по плану, ставка будет снижаться при определенных суммах на эскроу-счетах. Но точных данных по ставкам нет, это будет зависеть от банков. А уполномоченных банков — ограниченное количество. Мы боимся, что отсутствие конкуренции между ними не приведет к низким ставкам, — рассказала Антонина Дарчинова.
Возникает справедливый вопрос: каким образом застройщики будут компенсировать возросшие расходы?. Очевидно, придется либо повышать цены на квартиры, либо снижать себестоимость квадратного метра. Участники сегодняшней дискуссии отметили, что рост цен сдерживает покупательная способность населения. Остается каким-то образом удешевлять строительство. Поэтому и нет уверенности в том, что в ближайшее время не будут возводиться некачественные дома. Застройщики не исключают такой вероятности.
— В этой ситуации у некоторых игроков рынка будет стремление к снижению себестоимости. Это может привести к падению качества. Гипотетически такая вероятность есть. Я полагаю, что контролирующие органы в рамках текущих норм будут производить надзор, — высказала предположение Антонина Дарчинова.
В то же время генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов, наоборот, считает, что качество не пострадает.
— Дома будут строиться качественно и сдаваться в срок. Людям больше не стоит бояться, что их обманут, застройщики станут более дисциплинированными, — сказал Делюс Сиразетдинов.
— Снизить себестоимость — это не панацея. Стоимость материалов и рабочей силы уже установлена. Есть и инфляционные риски. Наша компания не привлекала банковские кредиты, мы старались строить за счет дольщиков и собственных средств, — обратил внимание заместитель директора ООО «Ак таш-Инвест» Радик Закирин.
Директор департамента службы заказчика ООО «#Суварстроит» Шамиль Сагдетдинов внес некую интригу в сегодняшнее обсуждение темы долевого строительства. Он сообщил, что его компания планирует снизить себестоимость квадратного метра без ухудшения качества возводимого жилья.
— Каким образом вы это собираетесь делать? — поинтересовались участники круглого стола.
— Эта позиция у нас разрабатывается, скоро мы ее озвучим, — уклонился от прямого ответа на вопрос Шамиль Сагдетдинов.
Роста цен не избежать?
Как сообщил в беседе с корреспондентом «МК-Поволжье» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, быстрого роста цен в связи с законодательными изменениями он не ожидает.
— Застройщики будут постепенно повышать цены по мере строительной готовности объектов. Правда, теперь у них появилась возможность подавать это под соусом законодательных изменений, нагнетая ажиотаж среди покупателей. Тем более, что четкого понимания, что именно произойдет 1 июля 2019 года, нет даже у участников рынка, не говоря уже о покупателях. Крайне рискованной видится стратегия, когда цены будут повышаться быстрее, чем объект будет проходить разные степени готовности. Рекордные темпы продаж в последние 12-15 месяцев были связаны с дешевеющей ипотекой на фоне стабильных цен предложения. Рост реальных доходов населения пока носит неустойчивый характер. Поэтому застройщикам выгоднее будет аккуратно подходить к изменениям прайс-листов, сохраняя более высокие темпы продаж, — считает эксперт.
Сегодня на рынке вторичного жилья Казани, если не брать во внимание «хрущевки» и «ленинградки», а учитывать недавно построенные дома, средняя стоимость квадратного метра варьируется от 75 до 80 тысяч рублей. Об этом в рамках круглого стола сообщил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев.
— Я имею в виду раскрученные районы. Квадратный метр «вторички» на улицах Чистопольская и Сибгата Хакима оценивается в 100 тысяч рублей. Если брать жилье, которое выставляется на продажу на стадии строительства, то здесь стоимость квадратного метра достигает порядка 65 тысяч рублей, — привел статистику риелтор.
Прогнозировать цены на недвижимость в связи с отказом от долевого строительства, по словам Руслана Садреева, вряд ли возможно. Но в любом случае, будет рост на уровне 15%. С этой цифрой согласилась и Антонина Дарчинова.
До дня «Х» осталось два года. При этом параметры новой схемы финансирования строительства пока еще до конца не определены. Одно ясно: расходы застройщиков на новые проекты возрастут. Естественно, за все заплатит потребитель. Наверное, можно переплачивать за качество, но не за его отсутствие.
