Дело «Свея»: выиграют ли дольщики, если Рашид Аитов сядет?

Похождения бизнесмена обрастают мифами, а дома, которые уже можно заселять – паутиной

11 февраля 2016 в 17:43, просмотров: 6615

На этой неделе, 9 февраля, суд по ходатайству следствия продлил срок содержания Рашида Аитова за решеткой. Защита настаивала на том, что куда больше пользы Аитов принесет обществу на свободе. Прошлой осенью «Свей» всё-таки смог сдать один проблемный дом. И сдал бы еще как минимум два, уверяют сторонники Аитова, если б не арест последнего. 

Дело «Свея»: выиграют ли дольщики, если Рашид Аитов сядет?
Квартал 71а. Здесь и далее - фото автора.

Алексей Майданов ждет квартиру от «Свея» с 2009 года. Его будущее жилье находится на углу улиц Бехтерева и Космодемьянской, в самом сердце Казани.

- В 2009-м мы как раз решали, в какую школу отдать ребенка. И покупка квартиры на Бехтерева стала для нас дополнительным стимулом отдать ребенка в 39-ю школу. И вот уже семь лет я ее вожу на машине туда из Советского района. У нас уже второй ребенок пошёл в школу. А через два года третий пойдёт.

Переедет ли семья к этому времени, наконец, в центр, на Бехтерева? Майданов уже зарекся загадывать. Хотя, самое интересное, уверяет он, дом практически готов к заселению еще с лета прошлого года. Вот только комиссии чиновников, регулярно приезжающие принимать объект, всякий раз называют новые причины, почему не могут этого сделать.

Сдачи не надо?

- Дом достроен, но не принят в эксплуатацию,- сетует Майданов. - Городские власти не предпринимают достаточных действий для того, чтобы квартиры передали наконец-то людям. Некоторые ждут уже по 10-12 лет. Так что я еще не чемпион среди дольщиков в нашем доме. В середине 2015 года дом был практически полностью готов к проживанию. За исключением теплотрассы, которая делается две недели. Но опять-таки – при условии наличия всей разрешительной документации. И вот этот процесс занял долгое время. К теплу дом подключился только в декабре. А в декабре уже абсолютно ничто не мешало принять дом в эксплуатацию, но учитывая сильный негативный фон вокруг «Свея» и «боязливость» - назовём её так - чиновников в принятии решений, направленных на сдачу объекта, дом у нас не сдан до сих пор.

- Чиновники что, совсем ничего не делают? – уточняю у Алексея.

- Почему же, делают. По всем домам «Свея» - и по нашему, в частности - комиссии и совещания проходят чуть ли не еженедельно. И минимум раз в два месяца нам называют какие-то новые сроки. В начале ноября говорили, что примут в конце ноября. В начале декабря – что 25 декабря. Затем вновь сдвинули еще на месяц.

Очередной такой визит состоялся 25 января. Но он завершился очередным ЦУ комиссии, которая, посетив объект уже с десяток раз, в самый последний вдруг обнаружила, что одна из ванных комнат в доме расположена над жилым помещением. Алексей не отрицает: недочеты – пусть даже контролирующие органы обнаружили лишь на сотый раз посещения объекта – нужно исправлять. 

И тут мы подбираемся к очень деликатному моменту. Устранять бесконечно недостатки без личного участия Аитова, который с осени находится в следственном изоляторе сложно. И с каждым днём становится всё сложнее.

Именно с ноября (месяц заключения Аитова под стражу) ситуация по стройке стала ухудшаться, отмечает Майданов:

- Когда на объекте нет человека, который решает финансовые, организационные, технические вопросы, движение замедляется. А потом и вовсе встаёт. А такие вопросы по нашему объекту решал именно Аитов. Часть вопросов переключил на себя главный инженер «Свея» Гордеев. Часть, но не все.

При этом очередная «внезапно обнаруженная» недоработка может появиться в любой момент, как козырная шестёрка из рукава. При стечении же обстоятельств, мы знаем, соломинка вполне способна переломить хребет верблюду. 

Примечательно еще вот что. Несмотря на уже неоднократное повышение стоимости строительных материалов и цен на энергоносители, застройщик ни разу с 2009 года не потребовал с дольщиков дополнительных вложений. Это подтверждает Алексей Майданов. Об этом же говорят другие дольщики.

- Я не знаю ни одного случая, чтобы он собирал с дольщиков дополнительные средства за достройку, - уверяет Майданов. – Хотя, например, по нашему дому были дополнительные расходы. И на новый проект фасада, и на новый проект внутренней части. Дом начинали строить еще по старым градостроительным нормам, потом потребовалось привести проект в соответствие с новыми.

Кстати, договор Майданов и «Свей» с 2009 года переподписывали трижды. То есть даже с этой точки зрения возможность зафиксировать новую цену у строительной компании была. 

Дополнительно деньги взимают лишь в одном случае – если при обмере сданной квартиры окажется, что площадь стало больше, чем первоначально было закреплено в договоре. Но это - стандартная практика.  А вот за достройку «Свей» не брал ничего. Глава компании Рашид Аитов изыскивал средства, чтобы сдавать дома, несмотря на многочисленные сложности. Он считал это именно своей – а не дольщиков – проблемой. И не отказывается от такой позиции до сих пор. Вот только управлять процессами из следственного изолятора – и особенно изыскивать средства на достройку и устранение недоработок – стало намного сложнее. Неудивительно, что арест Аитова далеко не все дольщики встретили с воодушевлением. Хотя часть из них поначалу обрадовалась перспективе отправить главу строительной компании на нары.

- Их было немного, и они были только в октябре-ноябре. А сейчас, глядя, что без Аитова стройки остановились, и перспектив на достройку особых нет, его аресту уже почти никто не радуется. В нашем доме вообще большинство уверено: если б Аитов непосредственно, как и раньше, руководил стройкой нашего дома, свои квартиры мы уже получили бы, - резюмирует Майданов.

Двор дома на Бехтерева/Космодемьянской. Справа - элитный дом "Падишах плаза".

Форма и задержание

Кстати, об отправке на нары. Арест Рашида Аитова, не успев состояться, уже оброс большим количеством легенд.

Не самая главная, но очень показательная легенда повествует о задержании в Москве. Повествует, правда, без излишних деталей: находился в федеральном розыске, был повязан полицейскими… Скудность информации лишь подстегивает воображение, которое рисует непременные в таких случаях погоню, сопротивление, опасность, которой подвергали свои жизни доблестные стражи порядка. Да и вообще – выследить человека в многомиллионном городе…

Версия самого задержанного скучна по той причине, что начисто лишена какого-либо остросюжетного налета и драматизма.

 «Как только меня объявили в федеральный розыск, я сам пришел добровольно. Все это знают! Я просто не знал, что меня объявили в федеральный розыск. Я лечился в Москве с сердцем. Я - инвалид второй группы. Как сказали, я сразу сам пришел туда», — это из объяснения Рашида Аитова в суде, куда его доставили, чтобы избрать меру пресечения.

- Никаких документов о том, что он был уведомлен, что ему необходимо явиться в определенное место к определенному времени, в деле не фигурирует. Есть справка о том, что он не проживает по месту регистрации.  Но это не подтверждает, что он скрывался от следствия.  В протоколах указывается о явке по его инициативе. На это обстоятельство, кстати, уже обращали внимание СМИ, отслеживающие дело, - сообщила мне адвокат Аитова Елена Лукьянова. - Уголовное дело было возбуждено в начале сентября 2015 года. И, насколько я знаю, в этот период он ездил за границу с детьми отдыхать. То есть никаких проблем там, где он паспорт предъявлял, не возникало. Поэтому говорить, что его объявили во всероссийский розыск, а он где-то там скрывался, нет никаких оснований. Аитов проживал в Москве в гостинице, был зарегистрирован в установленном порядке.  

С другой стороны, рассуждает адвокат, не будь раскрученной истории о том, что Аитов скрывался, оснований для ареста тоже не было бы.

- Перед моими глазами проходят уголовные дела так называемых соинвесторов «Свея», которые осуждены уже (на них более подробно мы остановимся ниже – «МК»). И никто из них, пока следствие шло – у кого год, у кого два – не был арестован, - уверяет Лукьянова. - Они все являлись по повесткам следствия, давали пояснения, участвовали в следственных действиях. А Аитова почему-то сразу арестовали. Хотя, если б он остался на свободе, думаю, мы бы в прошлом году сдали не один дом, а минимум три.

Кстати, в суде, где решался вопрос меры пресечения, Аитов заявил, что до Нового года он готов достроить вообще все объекты. В ситуации, когда ему грозят нары, застройщик, думаю, точно сделал бы всё возможное. И невозможное тоже. В этой связи, кстати, уместно вспомнить, что «Свей» все эти годы сдавал дома.

Напомним, проблемы у «Свея» начались в 2008-2009 гг. Но несмотря на тогдашние  сложности, компания продолжала достраивать и сдавать дома. Даже пребывая в стадии внешнего управления. Очередной арбитражный управляющий занялся «Свеем» в 2012 году. И с тех пор ряд домов был успешно введен в эксплуатацию.

Один из благополучно достроенных домов "Свея" на Ульяновых.
Они стоят в центре, в престижных микрорайонах города. Два дома – на Ульяновых, на Некрасова, на Тельмана, на Заслонова, еще один – в Профессорском переулке. Также «свечка» в 71а квартале – по ул.Четаева и проч.

Сейчас у «Свея» - шесть «недостроев» в разной стадии готовности от 50 процентов всего объема СМР.  Из них - уже упомянутый дом на пересечении Бехтерева и Космодемьянской, который де-факто уже построен, но еще не принят. Еще один дом, сданный в октябре, находится на Четаева, 10. В одном с ним микрорайоне, окруженном улицами Четаева, Адоратского и Чистопольская, сосредоточена как раз большая часть недостроенных объектов.

Еще одна строящаяся «свечка» стоит на перекрестке Амирхана и Чистопольской. Напротив нее – аналогичная, «свеевская», но уже сданная.

Еще один дом расположен на пересечении улиц Достоевского и Вишневского.

С домом на Чистопольской связан совсем недавний скандал. Напомним, «Свей» обвинили в том, что он продаёт квартиру на несуществующих выше девятого этажах. И это пока один из двух ключевых пунктов (можно сказать, даже - столпов) обвинения. Мол, дом первоначально планировался к постройке, как девятиэтажка. Но и тут, как оказалось, не всё так просто.

Город оплатил экспертизу

Печально известный шестой дом, у которого возникли проблемы с "лишними" девятью этажами.
- Мы подали в исполком заявление о переоформлении разрешения на строительство, чтобы можно было построить 18-этажку, - рассказывает Лукьянова. - Исполком отказал, и мы стали судиться. В Арбитражном суде РТ нам отказали. Зато Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре отменил решение первой инстанции и признал наши требования законными. То есть признал, что исполком Казани был не правомочен отказывать нам в переоформлении разрешения на строительство. И обязал их переоформить нам разрешение.

Потом была кассация в Федеральном арбитражном суде Поволжского округа, который отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение первой.

Мы обжаловали постановление в Москву. Верховный суд РФ отменил постановление кассационной инстанции и оставил в силе постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда. Потом исполком подал уже надзорную жалобу. Тот всё отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Фактически этим решением нам отказали в удовлетворении нашей жалобы на исполком. Поэтому, когда говорят, что уже состоялся суд по сносу 9 этажей… Ничего еще не состоялось. Никто качества строительства и вообще состояние объекта не проверял. Речь шла только о бумажках. Мы просили переоформить, нам отказали - и мы из-за этого судились. В итоге выяснилось, что переоформлять исполком не должен, и поэтому мы в обычном порядке подали заявление о выдаче нового разрешения на строительство.

Иными словами, всё упиралось в формальности. Но после того, как мы год судились, исполком, по моему личному мнению, остался этим фактом очень недоволен и подал иск о признании шестого дома квартала 71а самовольной постройкой и о сносе этажей выше девятого.

По делу назначена строительная экспертиза. Её заказали в КГАСУ.

- Самое удивительное, что исполком не пожалел даже 3 млн руб., чтобы заплатить за эту экспертизу. Я, например, не знала, что в городском бюджете предусмотрены такие расходы на судебные споры! - недоумевает адвокат.

В том, что качество материалов и работ позволяет выдержать нагрузку в восемнадцать  этажей, Лукьянова даже не сомневается. Предыстория строительства шестого дома, по её словам, такова.

«Свей» получил в аренду участок в 6 га на Кварталах за то, что строил здание КАИ на Амирхана. На этом же участке, но со стороны Адоратского, построили свои дома ЗАО «Баско» и ЗАО «Стройград». Они сдали свои дома раньше и переоформили зону застройки.

- Для их земельных участков зона застройки стала 20-25 этажей, а у нас, по соседству, она так и осталась – 9 этажей. Мы зону просто не переоформляли, хотя знали, что при проведении необходимых процедур это возможно. Когда мы просили в 2009, 2012 годах  разрешение на 9 этажей, знали, что нам больше не дадут – потому что была другая зона. Но с самого начало всё проектировалось именно под строительство 18-этажки. И сваи, и арматура, и колонны – всё рассчитано на нагрузку в 18 этажей. Поэтому я думаю, что экспертиза может быть только в нашу пользу.

«Вдруг появляются его дольщики»

Не менее занятно при ближайшем рассмотрении выглядит и история со вторым ключевым пунктом в обвинении Аитова. По данным следствия, он «обманул представителя подрядной организации относительно своих намерений по передаче квартир в счет оплаты за выполнение работ». Речь о соинвесторах, упомянутых выше. Их минимум трое – Роберт Оринин, Илья Буланкин, Александр Иванов.

- С ними много лет назад у «Свея» либо были договора, либо они вообще реализовывали наши квартиры без договоров. По Оринину приговор уже в законную силу вступил – за ним числятся дольщики дома по улице Некрасова. Оринин выступал в свое время как руководитель и учредитель двух фирм. С одной у нас действительно был инвестиционный договор, но условием передачи Оринину квартир являлось выполнение им строительно-монтажных работ. В 2010-м мы расторгли с ним договор в одностороннем порядке и предложили ему сообщить о квартирах, которые он успел продать. Никакой информации от него не поступило. И потом вдруг, когда дом находился в процессе сдачи, появляются его дольщики, которые начинают предъявлять претензии

- То есть это как раз Оринина Аитов, по версии следствия, ввел в заблуждение касательно своего намерения передать квартиры?

- В обвинении Аитова пока не указано ни где совершено мошенничество, ни каким образом совершено. Просто написано, что он подозревается и обвиняется в том, что он ввел в заблуждение подрядчиков относительно своих намерений по передаче квартир. Всё очень расплывчато. Вот в приговоре Оринину написано, что он не имел права на реализацию квартир, знал об этом заранее, но, тем не менее, реализовал квартиры и получил от людей денежные средства. Никаких неустановленных лиц в приговоре не указано. Там приводятся показания Аитова как свидетеля.

- Но есть еще Иванов, Буланкин. Там ситуации аналогичные? Может, это их Аитов, по версии следствия, ввёл в заблуждение?

- Подождите, подождите, мы же торгуем не сливочным маслом. Речь о квартирах. Это недвижимость. Соответственно, есть Гражданский кодекс, есть Закон «О долевом участии», где конкретно написано, для того, чтобы у человека возникло право собственности на квартиру, : а) наличие договора, б) его оплата, в) передача по акту приема-передачи. Если ничего этого , какие претензии могут быть к «Свею»?   

- Претензии возникают, потому что есть двойные продажи. Одна и та же квартира достается двум разным покупателям. Весь город говорит о двойных продажах в «Свее».

- Люди не разбираются. Они думают, если квартира была продана два раза, это двойная продажа.

- А это не так?

- Если одним лицом, то – да, двойная. Мошенничество. Но если квартиру продал застройщик, обладающий всеми правами, и эту же квартиру продало другое лицо, не имевшее на это прав, это уже не двойная продажа. И поэтому когда нам ставят в вину, что мы продали, и еще кто-то продал – извините: мы-то продали одному лицу и в полном соответствии с законом.

Кто достроит за Аитова?

Дом по центру успели сдать осенью прошлого года.
Напоследок еще немного информации к размышлению. У «Свея» как у официального застройщика шесть недостроенных домов. Вопрос на засыпку: сколько будут стоить эти – на сегодня единственные активы компании - при реализации через торги? Ответ может шокировать. Одна незавершенка (учитывая, что земля под ней находится даже не в собственности, а в долгосрочной аренде), уйдет с молотка в лучшем случае за несколько миллионов рублей. Ведь большая часть помещений в доме уже принадлежит дольщикам. А новый хозяин вместе с недостроенным многоквартирным домом приобретает еще массу проблем.

С другой стороны, хватит ли вырученных на торгах средств, собранных с шести домов, чтобы расплатиться с дольщиками? Ответ очевиден.

Еще вопрос. Кто будет достраивать дома, если «Свей» уйдет. На рынке Казани остается все меньше компаний, обладающих такими возможностями.

- Если все думают, как говорят дольщикам, о том, что за счет активов фирмы «Свей» дома будут достраиваться, то это – ерунда, - уверяет Елена Лукьянова. - Можно элементарно изучить Закон «О банкротстве» и понять, что все эти деньги должны идти не на достройку помещений, а на погашение требований кредиторов, которые висят в реестре уже многие годы. Дольщикам, если дом не сдан, конкурсный управляющий должен предложить создать ЖСК и в этот ЖСК передать незавершенку. Естественно, всё это очень сложно. Должна быть проведена оценка, должно быть зарегистрировано право собственности на незавершенку. Потом – суд. И если дольщики возьмут объект на себя (что, само по себе, удовольствие не из дешевых, ведь одно из условий – погасить все текущие долги: подрядчикам, поставщикам, земельную аренду, налоги, коммуналку), они будут достраивать его за свой счет, как обычный ЖСК. А если не смогут забрать, то тогда незавершенку придется реализовать с торгов. Это общее правило.

Еще один прогноз, в котором можно не сомневаться. Ни один застройщик (кроме разве что Аитова, который хотел бы, да не может) не будет достраивать объект безвозмездно.

Сразу вспоминается аналогичное дело печально известного ЗАО «Защита» и домов этой компании на Завойского. Дольщики ЗАО, уже сполна оплатившие свои квартиры, остались в итоге еще и должны. Новому застройщику – Госжилфонду. В котором, кстати, отчитались, что строительство двух домов, один из которых был практически готов, обошлось ГЖФ в 450 млн руб. Естественно, фонд распределил эту нагрузку между дольщиками. Подробнее «МК» расскажет об этой ситуации в ближайшее время.

В случае с «наследством» «Свея», похоже, всё пройдёт по такому же накатанному сценарию. Если, конечно, Аитова не выпустят. 



Партнеры